• Cynthia Hendrayani

Valorisasi Lahan dalam Kebijakan Pengelolaan Sampah

Diperbarui: Jul 1


Terhindarkannya perluasan TPA (“Landfill Area Avoidance”) adalah manfaat yang sering luput dari pengamatan para pengamat persampahan pada saat meninjau manfaat dari sebuah kegiatan pengelolaan sampah. Tanpa melakukan analisa dampak dari kegiatan landfill sebagai kegiatan Business As Usual, sulit bagi pengambil kebijakan untuk melihat Nilai Ekonomi atau Value for Money dari suatu kebijakan pengolahan sampah. Akibatnya, sering dengan mudahnya masyarakat, pengamat dan bahkan pembuat kebijakan melabeli kegiatan pengelolaan sampah yang baik sebagai pemborosan anggaran.


Tulisan ini berupaya menjelaskan mengenai konsep Valorisasi Lahan (“Land Valorisation”) dalam konteks penanganan sampah di Indonesia.


Peresmian PSEL oleh Presiden Jokowi pada tanggal 10 Mei 2020 kemarin memberikan harapan besar bahwa pengolahan sampah dengan kaidah yang manusiawi dapat dilaksanakan di Indonesia. Kota Surabaya membuktikan bahwa konsistensi dalam mendukung standar yang baik dalam pengolahan sampah tidak hanya terjadi akibat besarnya anggaran, namun juga kemauan yang konsisten dari Kepala Daerah.

Keberanian Pemerintah Kota Surabaya untuk menempatkan program kebersihan, sanitasi, dan lingkungan sebagai program prioritas tergambar dari anggaran pemerintah kota dan kemauan untuk melaksanakan upaya-upaya penangnaan sampah bahkan sebelum hadirnya program Waste to Energy dalam kebijakan nasional. Diluar dari berbagai upaya menurunkan sampah di sumber, di tahun 2012 Kota Surabaya menandatangani Perjanjian Kerjasama dengan investor untuk mengoperasikan dan memeliharan Benowo Landfill dengan anggaran yang saat itu dianggap fantastis apabila dibandingkan dengan kota-kota lainnya.

Awalnya, banyak pihak yang mempertanyakan, bahkan menuduh terjadinya korupsi karena keinginannya untuk meningkatkan pengelolaan TPA Benowo dengan membayar tipping fee sebesar Rp 130,000 per ton sampah kepada pihak ketiga, ketika kota kota lainnya hanya menanggarkan tidak lebih dari Rp 20,000 per ton untuk membuang sampahnya di TPA yang dikonstruksi dengan anggaran Kementrian Pekerjaan Umum. Pada kuartal pertama tahun 2020, Surabaya membayar Rp198,000 per ton sebagai tipping fee kepada mitranya, jauh lebih tinggi dari kota lainnya.

Lambat laun kerjasama ini membuahkan hasil. Setelah terlaksananya PSEL Surabaya, banyak pihak mulai mengakui bahwa konsistensi kebijakan Pemkot Surabaya dalam hal kebijakan lingkungan dari hulu ke hilir telah berhasil membawa Kota Surabaya menjadi kota yang nyaman huni dan berkegiatan ekonomi tinggi. Berlawanan dengan Kota Jakarta yang membuang sampahnya ke Kota Bekasi, Kota Surabaya memiliki kedaulatan penuh atas pengelolaan sampahnya, dan tidak perlu membayar uang bau dan uang kompensasi dampak negatif terhadap daerah lainnya. Dana APBD benar-benar digunakan untuk pos pengelolaan sampah dan pencegahan masalah (problem prevention) bukan untuk pengendalian kerusakan (damage control).

Salah satu keberhasilan Kota Surabaya yang tidak disorot oleh publik adalah kemampuannya dalam mempertahankan luasan TPA Benowo. Selama periode 2012-2020, TPA Benowo yang luasnya 37,4 hektar tidak bertambah. Padahal selama periode tahun 2012-2020 TPA tersebut telah menerima sampah sebesar antara 1,400-1,700 ton per hari.

Hal ini bisa dikontraskan dengan apa yang terjadi di TPA lainnya di Indonesia. Kota Tangerang contohnya, meminta Kementrian Pekerjaan Umum untuk membangun sarana sanitary landfill di TPA Rawa Kucing dengan menambah luasan TPA sebesar 5,2 hektar yang dibangun dengan anggaran Rp 82,7milyar. Apabila nilai ini dibagi dengan kapasitas perancangannya yaitu 409,500 ton, biaya konstruksi dari fasilitas ini mencapai Rp 202,000 per ton, sebelum memperhitungkan harga tanah.

Melihat ke nilai konstruksi diatas, bisa jadi, TPA Benowo juga akan membutuhkan tambahan Rp884milyar dari Kementrian Pekerjaan Umum untuk menanggulangi sampah Kota Surabaya dalam periode 8 tahun terakhir sebesar 4,38juta ton. Diluar itu, Pemkot Surabaya juga perlu menganggarkan biaya perluasan lahannya. Jadi jelas, bahwa pengoperasian dan pemeliharaan TPA berdampak sangat besar pada penghematan anggaran.

TPA Rawa Kucing sendiri berjarak hanya 1,3km dari pagar bandara Soekarno Hatta dan dikelilingi oleh kawasan hunian dan komersial dengan nilai NJOP antara Rp 5-10 juta per m2 berdasarkan data BPN. Artinya, lahan seluas 5 hektar di kawasan ini dalam kondisi bersih berpotensi memiliki nilai antara Rp 250-500 milyar. Suatu nilai yang cukup fantastis untuk dijadikan tempat pembuangan sampah.

Di kemudian hari ditemukan bahwa investasi negara yang besar untuk merehabilitasi TPA Rawa Kucing ternyata belum dapat membawa manfaat yang memadai. Kota Tangerang mengirimkan sampah antara 1,400 ton per hari sampai dengan 1,600 ton per hari di tahun 2019-2020 yang ditata dengan prosedur penataan yang alakadarnya dalam fasiitas baru tersebut. Dalam periode dua tahun, TPA Rawa Kucing menerima sampah 1,065,000 ton dengan total anggaran operasi Rp30milyar dalam dua tahun anggaran. Artinya, biaya operasi dan pemeliharaan di TPA Rawa Kucing hanyalah Rp28,200 per ton atau kurang dari 15% dari yang dianggarkan oleh Pemerintah Kota Surabaya untuk TPA Benowo. Dampaknya, fasilitas seluas 5 hektar tersebut hilang sia-sia terkubur tanah dalam waktu 2 tahun, dengan menyisakan dampak lingkungan yang juga perlu anggaran penanganan apabila ingin direhabilitasi. Saat ini, Kota Tangerang sudah dalam kondisi membutuhkan perluasan TPA dan membayar kompensasi kepada tetangganya.

Selain biaya lahan dan biaya konstruksi yang besar, perluasan TPA ini akan melumpuhkan potensi ekonomi di wilayah di sekitar TPA itu sendiri dan tentunya akan menarik turun nilai NJOP lahan di kawasan tersebut dengan matinya kegiatan komersial akibat tergantinya kegiatan ekonomi produktif menjadi lahan luas berisikan sampah. Hal ini tentunya mengeliminasi keluaran ekonomi (economic yield/output) dari lahan tersebut. Artinya, lahan seluas 5 hektar tersebut tidak dapat lagi mendukung kegiatan ekonomi diatasnya dan bahkan menarik turun nilai lahan diseputarnya. Inilah yang dimaksud dengan hilangnya valor dari lahan tersebut, atau hilangnya kemampuan dari lahan tersebut untuk menghasilkan nilai ekonomi.

Kedua kasus diatas membuktikan bahwa prosedur penataan sampah yang telah dilakukan oleh Pemerintah Kota Surabaya, dengan berivestasi dalam penataan sampah di TPA sejak dini telah secara efektif mampu mengerem laju perluasan TPA Benowo. Dengan cara-cara sederhana seperti sistem pemadatan, penyedotan lindi, dan pengambilan gas secara reguler, daya tampung TPA dapat terus dioptimalkan, dan sejak bulan Mei yang lalu, prosedur sederhana ini bersinergi dengan adanya fasilitas PSEL. Dalam hal prosedur penataan ini tidak dilakukan sejak awal, maka sangatlah mungkin Gelora Bung Tomo yang berdekatan dengan TPA Benowo akan terganggu, dan membuat aset Kota ini kehilangan nilai dan kegunaannya. Artinya Kota Surabaya telah berhasil mempertahankan valor dari nilai lahannya.


Hal yang sama telah terjadi di kota-kota besar di Indonesia, Kota Bekasi adalah contoh terbesar. TPA Bantargebang dan TPA Sumur Batu yang terletak di Kota Bekasi sebetulnya memiliki potensi besar untuk dijadikan kawasan komersial dan hunian, namun selama bertahun-tahun telah kehilangan valornya. Kawasan seluas lebih dari 140 hektar (1,400,000 m2) tersebut, apabila dinilai dengan NJOP yang ada saat ini (Rp 500ribu s/d Rp1juta per m2) nilainya hanyalah 1,4trilyun.


Kawasan Kota Wisata Cibubur sebuah wilayah hunian elit di Kota Bekasi memiliki NJOP dengan kisaran antara Rp 2-5 juta meskipun padat penduduknya. Nilai NJOP hunian elit di Kota Bekasi ini jauh dibawah dari hunian elit di Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan yang tidak menerima sampah dari Kota Jakarta. Kawasan Modern Land di Kota Tangerang memiliki kisaran NJOP antara Rp 5-10 juta, dan Kawasan Bumi Serpong Damai di Kota Tangerang Selatan memiliki NJOP nya berkisar antara Rp 10-20 juta.


Bisa jadi, apabila DKI Jakarta tidak membuang sampah di Kota Bekasi, maka bukanlah tidak mungkin nilai NJOP lahan TPA Bantargebang dan Sumur Batu seluas 140 hektar tersebut dapat mencapai Rp 5-10juta per m2 atau Rp 7-14 trilyun dan mengangkat nilai NJOP di wilayah sekitarnya sehingga meningkatkan Pendapatan Asli Daerah dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang masuk ke APBD dari wilayah tersebut.


Tentunya, ada tidaknya sampah dari DKI Jakarta bukan satu-satunya faktor yang mengakibatkan rendahnya NJOP lahan di wilayah Kota Bekasi, namun faktor ini memiliki peran besar untuk menarik investasi di bidang properti karena lingkungan yang baik akan meningkatkan permintaan atas hunian. Tingkat hunian yang tinggi akan meningkatkan kegiatan high-value ekonomi, sehingga hunian yang sehat tersebut menjadi garda ekonomi daerah.


Akhir kata, kemampuan sebuah kota dalam mengerem laju perluasan landfillnya adalah pencapaian besar yang hingga hari ini belum muncul dan terappresiasi dalam kebijakan tata-kota. Pengambil kebijakan perlu mengakui bahwa kemampuan mengerem laju pengembangan landfill memiliki dampak ekonomi yang nyata dan mempertimbangkannya dalam menyusun kebijakan nasional dan regional di bidang persampahan.


Dengan pemahaman tentang valorisasi lahan dan ruang, serta kontribusinya dalam mendukung ekonomi daerah, maka apa yang tadinya terlihat sebagai kegiatan cost-center, seperti rehabilitasi landfill atau penambangan sampah, dapat dipertimbangkan sebagai kegiatan investasi masa depan yang menghasilkan manfaat ekonomi jangka panjang.